Conditions suspensives d'une offre d'achat : le guide complet

Beaucoup d'acquéreurs paraissent mal informés concernant les clauses suspensives présentes dans leur engagement d'achat.

Ces clauses essentielles peuvent faire la différence entre la finalisation d'une transaction immobilière et une annulation avec des conséquences financières pour les parties.

C'est pourquoi nous allons vous détailler ce qu'est une clause suspensive, son fonctionnement et comment faire valoir ces dispositions.

Une clause suspensive est un élément ajouté dans une proposition d’achat, promesse de vente ou compromis qui stipule que l'aboutissement définitif de la transaction immobilière est conditionné à la réalisation d'un événement particulier ou à l'accomplissement d'une condition préalable.

Autrement dit, c'est un critère qui doit être satisfait pour que la transaction puisse être considérée comme achevée.

Les clauses suspensives d'une proposition d'achat sont des conditions qui doivent être accomplies avant que l’acte de cession final ne soit conclu entre les deux parties.

Elles sont habituellement intégrées pour protéger l'acquéreur ou pour garantir que certaines conditions nécessaires pour la transaction soient remplies.

Les conditions suspensives peuvent en pratique être presque illimitées, car elles sont rédigées selon les besoins des parties et dans la limite de votre imagination.
Du moment qu'elles sont acceptées par l'acquéreur et le vendeur lors de la signature de l'acte.

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Les clauses suspensives sont généralement rédigées par les notaires ou les agents immobiliers chevronnés.

Elles doivent être précises, concises et spécifiques pour éviter toute ambiguïté ou confusion lors de la finalisation de la transaction.

Les clauses suspensives sont également soumises à un délai d'application, généralement décidé par les deux parties, au-delà duquel elles ne sont plus valables et la transaction peut être annulée.

Il est important de souligner que les clauses suspensives sont différentes pour chaque transaction immobilière et dépendent des besoins et des attentes de l'acquéreur et du vendeur.

Les conditions suspensives que l'acquéreur ajoute dans la promesse d'achat (ou compromis) lui accordent la possibilité de se libérer de l'acte de vente sans devoir verser d’indemnité.

Ces dispositions sont valides à condition qu'elles soient acceptées par les deux parties lors de la signature.

On peut distinguer deux types de conditions suspensives :

1. Les conditions suspensives systématiques (nécessaires dans le compromis de vente) :

1.1 : L'absence de servitude d'aménagement ou d'intérêt public grevant le bien

1.2 : La renonciation du droit de préemption de l'état sur le bien

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1.3 : La situation hypothécaire nettoyée au moment de la signature de l'acte notarié de vente

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Le notaire en charge de la rédaction de la promesse ajoutera automatiquement ces éléments.
Son rôle sera également de contrôler que tout est conforme, notamment en s'assurant que la situation hypothécaire du bien pour lequel l'acquéreur se porte candidat a été levée.

2. Les conditions suspensives de votre préférence (optionnelles) :

2.1 La condition suspensive d'obtention de prêt

Incorporée dans 90% des cas, cette clause essentielle permet à l'acquéreur de se retirer de la transaction s'il ne reçoit pas son crédit.
Les 3 éléments obligatoires qui doivent être présents dans la condition suspensive d'attribution de prêt :

• un taux d'intérêt hors assurance,
• une durée
• un montant déterminé que l'acquéreur souhaite emprunter

Si l'un de ces 3 éléments n'est pas respecté, l'acquéreur peut abandonner l'achat tout en ayant également la liberté de continuer l'acquisition.

Toutefois, vous devez inclure dans cette clause un taux conforme par rapport à ce qui est en vigueur sur le marché actuellement, faute de quoi l'autre partie ne l'acceptera pas.

2.2. L'obtention d'une autorisation d'urbanisme :

• permis d'édifier ou démanteler
• transformation de l'usage : c'est une procédure que l’acheteur lance entre la signature de la promesse et l'acte authentique de vente.
  Si la mairie rejette la transformation de l'usage, l’acquéreur peut alors abandonner la vente sans pénalité.

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2.3 L'accomplissement d'une vente immobilière

Généralement lors de l'achat de la résidence principale, l’acheteur peut insérer cette clause pour effectuer la vente exclusivement s’il parvient à vendre son bien.

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2.4 L'obtention des conclusions d'un diagnostic additionnel

Si l’acheteur a des hésitations sur la structure du bâtiment, il peut requérir la réalisation d'un diagnostic de structure par un bureau d'étude spécialisé.

Cette clause lui octroie le droit de se désister de la vente en fonction du résultat favorable ou non de ce rapport.

C'est aussi pertinent de l'avoir ajoutée dans le cas où l'acheteur ne se serait pas aperçu d'un défaut, d'une fissure lors des visites après la signature de la promesse. L'acquéreur a donc la faculté de mener des études annexes avant la signature finale de l'acte authentique.

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2.5 La clause de renonciation

Dans le cas d'un achat d'un appartement en copropriété. Si l'acheteur apprend qu'il y a des travaux majeurs qui sont votés(toiture, façade, etc.) qu’il n'avait pas anticipés, une telle clause lui permet de se délier du contrat, sans pénalité.

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2.6 La condition de réalisation des travaux

Si vous achetez un bien encours de rénovation, vous pouvez insérer cette clause qui vous garantira afin de conditionner l'achat à l'achèvement d'un chantier de rénovation ou de travaux d'entretien ou de traitement.

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2.7 Le désencombrement d'un grenier, d'un sous-sol

Ces clauses énumérées ci-dessus ne constituent qu'un aperçu de vos options, elles peuvent en réalité être pratiquement sans limites, à condition qu'elles soient acceptées par les deux parties lors de la signature de la promesse chez le notaire.

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Quelles sont les conséquences si un acheteur ne parvient pas à obtenir son financement avant la fin de la condition suspensive de prêt ?

Si l’acheteur ne parvient pas à obtenir son financement avant la fin de la condition suspensive de prêt, cela aura pour effet d'annuler le contrat.

Permettant ainsi à l’acheteur de se retirer sans perdre le dépôt, qui a été versé lors de la signature de la promesse de vente.

Ce montant versé représente généralement 10% de la valeur du bien immobilier.

Le vendeur est donc libre de remettre son bien sur le marché.

Une fois la promesse de vente acceptée et signée, les conditions suspensives sont généralement mises en œuvre pendant une période déterminée, généralement de 30 à 60 jours.

Deux scénarios possibles :

• Si toutes les conditions sont remplies à la fin de la période, la vente sera conclue.
• Si l'une des conditions n'est pas satisfaite, l'acheteur peut annuler la vente sans aucune obligation ni contrainte financière.

En d’autres termes, pour le second cas, l’acheteur informe le notaire par lettre recommandée avec accusé de réception de son intention d'invoquer l'une des conditions suspensives prévues au contrat afin de se retirer de la vente, sans devoir payer l'indemnité d'immobilisation.

Le notaire devra alors restituer à l’acheteur le dépôt que celui-ci avait versé lors de la signature de la promesse ou du compromis.

Quelle est la période de validité d'une condition suspensive ?

La période de validité d'une condition suspensive dépend du contrat établi entre l'acquéreur et le vendeur, car les conditions suspensives varient pour chaque transaction immobilière.

En général, les conditions suspensives sont en vigueur pendant 30 à 60 jours suite à la signature de la promesse ou du compromis.

Toutefois, cela peut varier selon les conditions spécifiques à chaque vente.

Comment invoquer une condition suspensive ?

Si une condition suspensive n'est pas remplie, l'acquéreur peut annuler la transaction sans aucune contrainte.

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La démarche d'annulation doit être effectuée avant la signature de l'acte authentique de vente, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au notaire, accompagnée des pièces justificatives requises.

Il est important de souligner que les conditions suspensives sont mises en place pour protéger l'acquéreur et garantir que toutes les conditions nécessaires à la vente soient respectées.

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Qui établit les clauses suspensives ?

Les clauses suspensives sont généralement fixées par le notaire qui accompagne le client dans la transaction immobilière, ou par l'agent immobilier en charge de la vente, qui pourra vous conseiller sur des conditions suspensives pouvant vous sécuriser.

Cependant, il est également possible pour le client de les rédiger lui-même, à condition de posséder une connaissance approfondie des lois et des réglementations en vigueur en matière de droit immobilier.

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Il est vivement conseillé de solliciter un professionnel pour rédiger les clauses suspensives, afin de s'assurer que les termes soient clairs et précis, et que les intérêts du client soient correctement protégés.

Un agent immobilier ou un notaire peut aider à anticiper les problèmes potentiels et à éviter les litiges futurs.

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En somme, la rédaction des clauses suspensives est un aspect clé dans la transaction immobilière, et il est préférable de la confier à un professionnel compétent pour garantir un processus fluide et sans stress pour toutes les parties concernées.

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