Acheter un appartement loué : comment le récupérer ?

L'achat d'un appartement occupé peut procurer de multiples avantages aux investisseurs immobiliers et permettre de profiter d'une baisse de prix.

Néanmoins, il est primordial de tenir compte de certaines précautions avant de s'engager, afin d'éviter les complications futures.

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En tant qu'agence immobilière expérimentée à Paris 17, nous vous guiderons à travers les différentes étapes pour acheter un appartement occupé et le reprendre pour la vente ou pour y habiter.

Vérifier le règlement des loyers

Le premier point à examiner est le règlement des loyers.

Il est crucial de s'assurer avant de signer le compromis de vente que le locataire verse régulièrement ses loyers et que le propriétaire n'a pas de problèmes financiers.

Vous pouvez demander à voir les quittances de loyer pour vous assurer que le locataire est à jour dans ses paiements.

Évaluer la qualité du dossier du locataire

Il est également important d'évaluer la qualité du dossier du locataire.Cela peut inclure une vérification :

• de son historique de paiement des loyers,
• de la fiabilité de son profil financier en exigeant ses fiches de paie pour s'assurer que le loyer ne dépasse pas 1/3 de ses revenus et que le locataire est en poste avec une période d'essai accomplie
• de comparer son dossier initial à sa situation actuelle

Cela peut vous aider à apprécier la fiabilité du locataire et à prévenir les problèmes futurs.

Il peut être judicieux pour vous, lors des visites, de discuter avec un voisin ou avec la concierge de l’immeuble, en cas d’achat d’appartement.
Cela vous permettra aussi d’obtenir le jugement d’un tiers sur le sérieux du locataire.

Contrôler l'absence de litiges locatifs

Il est également essentiel de contrôler l'absence de litiges locatifs entre le propriétaire et le locataire.
Si le locataire a intenté une action en justice contre le propriétaire, il est important de connaître les détails de ce différend pour éviter les problèmes futurs, avant de vous porter acquéreur de ce bien.

Aussi, en ce qui concerne les litiges relatifs à la réalisation de travaux par le propriétaire actuel. S'ils ont débuté, cela pourrait être à vous d'en assumer la charge pour les achever.

Réaliser un état des lieux minutieux

Avant de conclure l'achat de l'appartement loué, il est important de réaliser un état des lieux minutieux.Cela comprend :

• une inspection des lieux approfondie pour déterminer l'état du bien,
• des installations électriques, sanitaires et des équipements.
• Ainsi que l'état des annexes (cave, parking etc)
• Et de la copropriété, le cas échéant

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L'état des lieux doit vous permettre d'évaluer s'il est nécessaire d'effectuer des travaux et si le prix du bien nécessite une négociation.

Il vous faudra obtenir un état des lieux d'entrée à comparer avec l'état actuel de l'appartement pour apprécier les éventuelles détériorations et savoir qui en est responsable.

Vérifier le montant du loyer

Avant de se lancer dans l'achat d'un appartement loué, il est essentiel de vérifier le montant du loyer.

En effet, le montant du loyer peut varier selon l'état du logement et les équipements proposés. Il est donc important de se renseigner sur le montant du loyer et de le comparer avec les prix du marché pour déterminer si l'investissement en vaut la peine.

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De plus, un loyer peut être ajusté, chaque année, à la date d'anniversaire du contrat.

Cette hausse doit respecter l'indice de référence des loyers (IRL) fixé par l'INSEE et doit être prévue dans le contrat de location. A titre d'exemple, le loyer est majoré en 2023 de3,60% en métropole (lorsque le bail le permet).

Le logement loué est-il soumis à une convention ?

Il est également essentiel de vérifier si le logement loué est soumis à une convention, telles que Borloo ou Cosse.

En effet, certaines conventions peuvent imposer des limitations sur la location du logement et peuvent impacter le montant du loyer. Il est donc important de bien appréhender les termes de la convention pour déterminer si l'investissement est intéressant.

La liste des éléments interdits à demander au locataire

Il est prohibé que le propriétaire exige d'un candidat locataire les documents suivants (listes non exhaustives) :

• l'extrait de casier judiciaire,
• une photographie ou un dossier médical

Le propriétaire qui demande la transmission de pièces non listées s'expose à une amende de 3 000 €.

Si vous souhaitez acquérir un appartement occupé pour en faire votre résidence principale, il est nécessaire de respecter certaines procédures.

Il existe trois cas de figure pour lesquels un propriétaire d'un bien immobilier peut donner congé au locataire :

• Pour la vente du logement
• Pour occuper son bien
• Pour un motif légitime et sérieux (notamment en cas de faute du locataire)

Lorsque le bien est loué nu (sans meuble)

Cela signifie que le locataire a le droit d'occuper le logement pendant 3 ans.

En cours de bail

Le propriétaire peut mettre en vente son logement sans donner priorité au locataire pour l’achat

.Le locataire pourra rester dans les lieux et continuer son bail avec le nouveau propriétaire.Toutefois, le bail devra être renouvelé pour une durée minimale de 2 ans.Ainsi, le nouveau propriétaire ne pourra pas habiter ou revendre le logement avant la fin de cette période.

A la fin du bail

Le propriétaire doit informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception de la vente de son bien, au moins 6 mois avant la fin du bail.

Le locataire bénéficie d'un droit de préemption sur l'appartement, ce qui signifie qu'il a la priorité pour l'acheter s'il le souhaite.

Un parent proche jusqu'au 3ème degré peut également être prioritaire par rapport au locataire.

Le congé, qui vaut offre de vente, est valable pendant les 2 premiers mois du préavis (sur les 6 mois).

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Si le locataire accepte l'offre, il doit en informer le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception et indiquer s'il aura recours à un prêt immobilier.

Si le locataire refuse, le propriétaire peut vendre le bien avec le locataire en place, à moins que celui-ci décide de partir volontairement.Dans tous les cas, l'acquéreur doit reconduire le bail pour une durée minimale de 2 ans.

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Il ne sera donc pas possible d'occuper le logement avant ces 2 ans, sauf si le locataire décide de partir volontairement.

Au moins 6 mois avant la fin des 2 ans de bail, le propriétaire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception pour informer le locataire qu'il souhaite reprendre le logement pour y habiter.

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Lorsque le bien est loué meublé (LMNP, LMP)

Cela signifie que le locataire a le droit d’occuper le logement pendant 1 an.

En cours de bail

Le propriétaire est libre de mettre son logement en vente lorsqu'il le souhaite, sans que le locataire soit prioritaire à l’achat.

Le locataire pourra rester dans les lieux et son bail continuera aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire bailleur.

A la fin du bail

Le propriétaire actuel devra prévenir le locataire de la vente de son bien par lettre accusé de réception, avec le motif de vente.

Dans un délai d’au moins 3 mois avant la fin du bail de location.

Dans ce cas là, le locataire n’a également aucune priorité sur l’achat de l’appartement.

Comme vous l’aurez constaté, acheter un appartement loué vous permet plus de flexibilité pour le récupérer comparé à l'achat d’un appartement loué nu.

Si vous envisagez d'acquérir un appartement loué dans le but de le revendre, il est essentiel d'étudier soigneusement le marché immobilier et de connaître les prix du marché pour ne pas commettre d'erreur dans votre investissement.

Il est également important de respecter les délais de préavis et les conditions d'indemnité d'éviction pour éviter des problèmes avec le locataire.

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6 mois en location nue avant date d'anniversaire + préemption par le locataire,

3 mois en location meublée sans préemption par le locataire

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Acheter un appartement loué vous permet de négocier une remise

La remise « classique »

La remise classique est une diminution sur le prix d'achat de l'appartement qui en pratique peut aller de10% à 15% du montant du logement.

Le montant dépendra de plusieurs facteurs tels que :

• la durée du bail restant : plus la possibilité de récupérer le logement est éloignée, plus il est possible de négocier le bien
• le montant du loyer
• l'ancienneté du locataire dans le bien
• la qualité du bien
• la situation géographique

La remise loi 1948

La remise loi 1948 est un type de remise plus spécifique qui est soumis par la loi de 1948. Cette loi concerne :

• Les logements construits avant le 1er septembre 1948
• Dans une commune de plus de 10 000 habitants
• Dont les locataires sont en places à une date antérieure au 23 décembre 1986

Si le locataire et le bien cochent toutes les cases ci-dessus alors il bénéficie de la protection de cette loi.
En d'autres termes, vous pouvez donner congé au locataire pour reprendre le bien uniquement si le locataire a moins de 70 ans et qu'il dispose de revenus supérieurs à 27 381 euros. Mais vous devrez le reloger avec un logement équivalent.

Autant de raisons pour lesquelles ce type de bien permet au nouveau propriétaire de l'appartement de bénéficier d'une réduction sur le prix d'achat.

Cette réduction est généralement de plus de 20% du prix d'achat.

Quel justification pour demander le départ d'un locataire ?

Il existe plusieurs justifications légales permettant au propriétaire de demander le départ d'un locataire en France.

Ces justifications comprennent :

• l'achèvement de la durée du bail,
• la transaction de l'appartement,
• la nécessité de récupérer le bien pour y habiter.

Néanmoins, le propriétaire ne peut pas contraindre un locataire à quitter sans motif valable et sans se conformer aux procédures légales.

Ces procédures ont été exposées précédemment.

À quel moment peut-on rompre un bail de 3 ans?

Un bail de 3 ans peut être rompu à la fin de la période de bail.

Si le propriétaire souhaite mettre fin au bail avant l'expiration de cette période, il doit avoir une justification légitime et se soumettre aux procédures légales, parmi celles mentionnées ci-dessus.

Quelles sont vos obligations en tant que propriétaire lors de l'achat d'un appartement occupé ?

En devenant propriétaire d'un appartement préalablement loué, vous assumez automatiquement la fonction de bailleur.

Cela signifie que vous devez vous soumettre aux obligations légales associées à ce rôle, telles que la mise en place d'un contrat de location valide et garantir au locataire un logement sûr et salubre.

Vous êtes tenu d'honorer les termes du bail en cours et de ne pas effectuer de changements qui pourraient nuire aux locataires.

Il est également primordial de prendre en charge les plaintes et les demandes de réparation dans l'appartement selon les dispositions du bail.
En tant que propriétaire, vous devez également respecter les limites de loyer et les protections des locataires prévues par la loi, comme les plafonds de loyer et les restrictions concernant la résiliation de bail. 

Acquérir un bien immobilier loué : un bénéfice financier ?

‍Un rendement sur investissement instantané

L'un des atouts de l'achat d'un bien immobilier loué est le rendement sur investissement instantané.

Effectivement, le loyer peut prendre en charge une partie ou la totalité des frais liés à l'acquisition du bien, ce qui peut contribuer à diminuer les coûts pour le propriétaire.

Vous n'avez pas de période de vacance durant laquelle vous devez consacrer du temps à organiser des visites et à sélectionner le profil adéquat pour occuper votre logement.

Une rentabilité locative supérieure

En outre, l'acquisition d'un bien immobilier loué peut offrir une rentabilité locative plus élevée.

Cela s'explique par le fait que ces biens sont en général davantage négociables.

Et aussi parce que le loyer est déjà en place et peut être modifié en fonction des tendances du marché locatif.

Cela peut contribuer à créer un revenu régulier pour le propriétaire, ce qui peut être particulièrement séduisant pour les investisseurs à la recherche d'un placement durable.

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Si vous souhaitez en apprendre plus sur le modèle d'offre d'achat, consultez nos articles sur :

- Conditions suspensives d'une offre d'achat : le guide complet

- Ce qu'il faut savoir avant d'investir dans une résidence secondaire